Q: 저는 대기업에서 20년을 근무하다 2006년 2월에 명예퇴직하였습니다. 직장에서 주로 영업을 하였기 때문에 술집을 자주 드나들었습니다. 술집 운영이 처음 투자비가 많이 들기는 하지만 지금보다 수입이 클 것이라는 생각에 직장인들을 위한 고급스러우면서도 저렴한 술집을 차리기로 결심하고 종로 쪽에 마땅한 자리를 알아보았습니다.

마침 4층 건물 지하에 적당한 상가가 있어서 2006년 12월에 주인과 계약기간 1년, 보증금 5000만원, 월세 190만원으로 하는 상가임대차계약을 체결하고 이 계약서에 확정일자인까지 받아두었습니다. 7000만원을 들여서 인테리어를 하고 사업자등록을 마친 다음 영업을 시작하였고 한 달에 1500만원 벌이는 하는 편이어서 무척 만족하던 차에 주인이 갑자기 저에게 내용증명을 보내서 재계약을 하지 않겠다고 통보해 왔습니다. 저는 계약 기간이 끝나면 나가야 하나요.
　
A: 몇 가지 조건이 충족된다면 앞으로 4년은 더 영업을 하셔도 될 것 같습니다. 가장 중요한 조건은 질문자의 상가임대차가 상가건물임대차보호법의 적용 대상이 되어야 한다는 것입니다. 이 법은 보증금이 서울특별시 2억4000만원, 수도권 과밀억제권역 1억9000만원, 광역시 1억5000만원, 그 밖의 지역 1억4000만원을 초과하는 경우 이 법의 적용 대상에서 제외하고 있습니다.
　
질문자는 보증금 5000만원, 월세 190만원에 계약한 것이므로 월세를 보증금으로 환원하여야 합니다. 간단하게 설명하면 월세에 100을 곱하면 월세의 보증금환산금액이 되고 여기에 원래 보증금을 더하면 총 보증금이 나옵니다. 질문자의 경우 월세가 190만원이므로 여기에 100을 곱하면 1억9000만원이 되고 원래 보증금 5000만원을 합하면 2억4000만원이 되어서 서울 지역 기준 보증금인 2억4000만원을 `초과돴하지 않게 되므로 이 법의 적용 대상이 됩니다.
　
다음 조건은 질문자가 임대차 기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 임대인에게 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 계약갱신 요구를 하여야 한다는 것입니다. 질문자는 적어도 2007년 11월까지는 계약갱신 요구를 하여야 할 것입니다. 임대인은 임차인이 3개월의 월세를 연체하는 등의 사유가 없는 한 임차인의 계약갱신 요구를 거절하지 못합니다. 이러한 조건이 충족되고 월세가 올라 이 법의 적용대상에서 제외되지 않는 한 앞으로 4년 동안 더 영업을 할 수 있습니다.
　
평생직장의 개념이 사라지고 비정규직이 늘어난 요즘 제2의 인생을 꿈꾸는 사람들이 많아졌습니다. 보통은 자기 사업을 구상하는데, 가장 기초적인 사업의 터전이 될 사업장의 임대차 문제부터 꼼꼼히 검토하는 것이 가장 기본적인 자세일 것입니다.

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